一個(gè)朋友2014年在北京的右安門(mén)（豐臺(tái)，非西城）買(mǎi)了一套房，當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候只是3萬(wàn)多塊錢(qián)，直到2016年初，這套房子也不過(guò)4萬(wàn)多一點(diǎn)，但從2016年到2017年，這套房子從4萬(wàn)多猛增到7萬(wàn)多。一年跑贏了好多年。

去年孩子也該上幼兒園了，為了上藍(lán)天幼兒園，她打算把這套房子租出去，然后自己再去六里橋附近租一套。在北京，這樣的事情很常見(jiàn)，為了孩子能有個(gè)更好的起點(diǎn)。

當(dāng)然以上不是我要說(shuō)的重點(diǎn)，我詫異的是她跟我們說(shuō)的另一件事，而是她在跟我們聊起她所租的房子房租的事兒，房東今年只給他漲了60塊錢(qián)，幾乎等于沒(méi)漲。

房東不愿意掙錢(qián)？肯定不是。我住的地方是五環(huán)外，這里的房租相對(duì)于去年還是有著明顯的提升。那么問(wèn)題來(lái)了，就漲幅而言，為什么城里的房租明顯趕不上郊區(qū)的房租？

一個(gè)顯而易見(jiàn)的解釋是，城里的房租已經(jīng)很貴了，快到天花板了，那么這個(gè)天花板到底由什么決定呢？

前幾天剛剛公布的北京市人均收入，是92477元，月收入7706元，如果按照1/3用于房租的話(huà)（超過(guò)1/3會(huì)嚴(yán)重影響生活品質(zhì)），一個(gè)月人均房租支出大概是2568元。

還有個(gè)數(shù)據(jù)，去年人均月收入比前年增加620元，也就是說(shuō)，平均房租也就增加了200塊錢(qián)左右。你看，如果是租房，你所承受的漲幅也就是200塊錢(qián)。200塊錢(qián)多嗎？從漲幅來(lái)看，不算低，同比達(dá)到了7.8%。但從絕對(duì)值來(lái)看，能算高嗎？很多房子在去年可是市值翻了一倍。

有很多人因?yàn)?00塊錢(qián)選擇去更遠(yuǎn)的地方租房，比如房山、門(mén)頭溝、順義等地。這些區(qū)域地鐵沿線(xiàn)的房租也不便宜，但相對(duì)于六里橋右安門(mén)這種地方要便宜得多。

便宜歸便宜，但漲的時(shí)候可一點(diǎn)都不含糊，因?yàn)榉孔獾慕^對(duì)值低啊。房租從3000到4000塊錢(qián)可能要3年時(shí)間，但從2000到3000可能用不了2年時(shí)間。

前者你接受不了，但后者你很可能還能接受，因?yàn)橹胺孔庹寄愕墓べY比例更高，漲一點(diǎn)你就很難受，但現(xiàn)在即使從2000到3000，房租占工資的比例還是比之前低。

當(dāng)然，這里還隱含了一個(gè)事實(shí)：那就是房租一旦觸及租房者的痛點(diǎn)，他們會(huì)毫不猶豫的選擇扭頭就走。今年這種底氣貌似更足了，大概是因?yàn)橐韵聨c(diǎn)原因：

1、今年有個(gè)租房的法規(guī)出來(lái)了，雖然不起什么作用，但對(duì)租房者來(lái)說(shuō)，還是能影響一點(diǎn)點(diǎn)預(yù)期的；

2、今后五年，明確新增50萬(wàn)套租賃房，而且蓋在集體用地上。這個(gè)很關(guān)鍵，一是房源50萬(wàn)套，二是集體用地。這可是一個(gè)十分牛的信號(hào)。為了快速增加租賃房源，以往那種“征收—國(guó)有化—拍賣(mài)—蓋房”的流程被舍棄，而是直接在集體用地上蓋租賃房，為了這個(gè)目標(biāo)，頂層設(shè)計(jì)也大開(kāi)綠燈，見(jiàn)下圖：

3、還是因?yàn)榻衲陙?lái)的樓市大調(diào)整，房子不能流動(dòng)了，業(yè)主也越來(lái)越盯上房租這點(diǎn)收入了。

可以說(shuō)，今后一線(xiàn)城市對(duì)租房者的關(guān)懷越來(lái)越多了。目前北京租房的大概是32%，未來(lái)會(huì)超過(guò)40%，那么有人要問(wèn)了，未來(lái)房租會(huì)越來(lái)越貴嗎？天花板有沒(méi)有可能被突破。

對(duì)此，觀察君說(shuō)點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，未來(lái)房租不大可能出現(xiàn)明顯的漲幅，換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)租金回報(bào)率仍然會(huì)維持在2%以下（合理的應(yīng)該是4-5%之間，在這種情況下，人們買(mǎi)房才是價(jià)值投資）。

因?yàn)?，房租是由窮人決定的，而房?jī)r(jià)是由富人決定的。觀察君認(rèn)為，這是房租漲不上去的核心邏輯。

房租和房?jī)r(jià)的差距已經(jīng)非常大了，未來(lái)房?jī)r(jià)也不大可能降下來(lái)（管理層從未承諾過(guò)），那么如何讓沒(méi)有房的人繼續(xù)為一線(xiàn)城市奉獻(xiàn)青春呢？當(dāng)然是守住房租這個(gè)底線(xiàn)?，F(xiàn)在都在鼓勵(lì)租房，一個(gè)是管理層沒(méi)有能力也沒(méi)有義務(wù)讓所有人都買(mǎi)房，二是沒(méi)買(mǎi)房的人，的確已經(jīng)買(mǎi)不起了，這是現(xiàn)實(shí)。未來(lái)一線(xiàn)城市，租房會(huì)和買(mǎi)房形成一個(gè)中間有巨大鴻溝的兩大陣營(yíng)。租房享受著較低的租金，買(mǎi)房則享受著這座城市核心公共服務(wù)。

當(dāng)然，也有人會(huì)為租房更適合年輕人找出N個(gè)理由，租房比買(mǎi)房更好，這些理由我都認(rèn)同。

但觀察君仍然認(rèn)為，這種觀念的轉(zhuǎn)變都是自上而下而產(chǎn)生的，就中國(guó)而言，幾千年來(lái)，還從未有過(guò)重大決策是通過(guò)“自下而上”來(lái)設(shè)計(jì)的。

想想鬼城是怎么出現(xiàn)，商住公寓是為什么被“消失”的，房?jī)r(jià)是怎樣漲上天的……